Plusvalía Municipal en Venta de Vivienda

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal (oficialmente 'Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana', IIVTNU) es un impuesto que grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble (venta, herencia, donación). Lo gestiona cada ayuntamiento y se paga al transmitir la propiedad. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, que declaró inconstitucional el método de cálculo anterior, se establecieron dos métodos alternativos en 2022, y el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable.

¿Cómo se calcula desde 2022?

Desde la reforma de 2022, existen dos métodos de cálculo: 1) Método objetivo: se aplica un coeficiente fijado por el ayuntamiento al valor catastral del suelo, multiplicado por los años de tenencia (máximo 20). 2) Método real: se calcula la diferencia real entre el valor de transmisión y el de adquisición, aplicándola proporcionalmente al porcentaje que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total. El contribuyente puede elegir el método que resulte en menor cuota a pagar. Si no hubo ganancia (vendiste por menos de lo que compraste), no hay obligación de pagar plusvalía.

Preguntas frecuentes

Herramientas relacionadas: Plusvalía Municipal STC 182, Simulador Hipoteca.

Plusvalía: dos impuestos distintos que la gente confunde

En España hay dos impuestos llamados "plusvalía" y se confunden constantemente: (1) Plusvalía de Hacienda (la "ganancia patrimonial" en IRPF cuando vendes tu vivienda), gravada según los tramos del IRPF (19-28%); y (2) Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU), gravada por el ayuntamiento según el valor catastral del suelo y los años de tenencia. Esta calculadora cubre la plusvalía general de Hacienda. Para la municipal, usa la calculadora de plusvalía municipal.

Cómo se calcula la ganancia patrimonial

La fórmula es Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición, donde:

Valor de transmisión: precio de venta menos gastos asociados a la venta (notario, registro, gestoría, plusvalía municipal, agente inmobiliario).

Valor de adquisición: precio de compra original más todos los gastos asociados a la compra (notaría, registro, impuesto ITP/AJD/IVA, mejoras estructurales pero NO reformas decorativas).

Sobre esa ganancia se aplican los tramos del ahorro:

19% hasta 6.000 €, 21% hasta 50.000 €, 23% hasta 200.000 €, 27% hasta 300.000 €, 28% por encima.

Exenciones que pueden eliminar el impuesto

Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe completo en otra vivienda habitual en 2 años, la ganancia está exenta.

Mayores de 65 años: si vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta sin reinvertir.

Reinversión en renta vitalicia: mayores de 65 que reinviertan hasta 240.000 € en renta vitalicia tienen exención (con plazo de 6 meses).

Dación en pago: ganancia exenta cuando entregas la vivienda al banco como pago de deuda hipotecaria.

Errores comunes al calcular plusvalía

Olvidar incluir gastos de compra/venta: notaría, registro, ITP, agente inmobiliario. Suman fácil 10-15% del valor.

Confundir reformas con mejoras: pintar y cambiar muebles NO se suman; ampliar metros, instalar ascensor o cambiar el sistema eléctrico SÍ son mejoras estructurales deducibles.

No declarar pérdidas: si vendes con pérdida, debes declararla en IRPF (puede compensar otras ganancias).

Aplicar coeficientes de abatimiento mal: solo para inmuebles comprados antes del 31/12/1994, con límite global de 400.000 € por contribuyente desde 2015.

Cuándo es obligatorio declararla

Toda transmisión que genere ganancia o pérdida patrimonial debe constar en la declaración del IRPF del año siguiente al de la venta, en el apartado "Ganancias y pérdidas patrimoniales". Si no la declaras, Hacienda lo detecta automáticamente al cruzar datos con el registro de la propiedad.