Calculadora Plusvalía Municipal 2026
Calcula la plusvalía municipal (IIVTNU) por venta de inmueble. Métodos objetivo y real comparados (STC 182/2021 y RDL 26/2021).
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¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal (oficialmente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un tributo local que grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble (por venta, herencia o donación). Lo paga el vendedor (o el adquirente en herencias). Tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, el sistema cambió radicalmente: ya no es obligatorio pagar plusvalía si no ha habido ganancia real, y el contribuyente puede elegir entre el método objetivo (fórmula tradicional con coeficientes catastrales) y el método real (ganancia patrimonial efectiva proporcional al suelo). Nuestra calculadora de plusvalía municipal online calcula ambos métodos y aplica el más favorable, que es lo que la ley permite.
Método objetivo: la fórmula tradicional
La fórmula es: Cuota = Valor catastral del suelo × Coeficiente (según años de tenencia) × Tipo impositivo municipal.
Los coeficientes los fija el Estado anualmente (RD-Ley 26/2021 y actualizaciones). Van desde 0,08 a 0,45 según los años de tenencia (1 a 20+ años). El tipo impositivo lo decide cada ayuntamiento (entre el 15% y el 30% típicamente).
Ejemplo: valor catastral suelo 30.000 €, tenencia 15 años, tipo municipal 25%. Coeficiente 15 años = 0,12. Base imponible = 30.000 · 0,12 = 3.600. Cuota = 3.600 · 25% = 900 €.
Método real: la opción introducida por la STC 182/2021
El método real calcula la base imponible como la ganancia patrimonial efectiva proporcional al suelo. La fórmula es:
Base imponible = (Precio venta − Precio compra) × (Valor catastral suelo / Valor catastral total)
La cuota se obtiene aplicando el tipo municipal a esta base. Si no hay ganancia (vendiste igual o por debajo del precio de compra), no hay plusvalía municipal a pagar: este es el cambio fundamental que introdujo el TC.
El contribuyente elige el método
Tras la reforma, el contribuyente puede elegir el método más favorable al liquidar el impuesto. La calculadora muestra los dos para que veas la diferencia. Si vendes con poca ganancia o has tenido el inmueble mucho tiempo, el método real suele ser más bajo. Si vendes con mucha ganancia y poca tenencia, el objetivo puede ser menor. La elección es del contribuyente.
Plazos y procedimiento
Plazo de pago: 30 días hábiles desde la transmisión (venta) o 6 meses desde el fallecimiento (herencias, ampliable a 1 año).
Procedimiento: en la mayoría de municipios es autoliquidación (rellenar y pagar el modelo en el plazo). En algunos sigue siendo liquidación administrativa (el ayuntamiento te envía el recibo).
Lugar: ayuntamiento donde está el inmueble (no donde resides).
Recargos: impagos generan recargos del 5% (hasta 3 meses), 10% (3-6 meses), 15% (6-12 meses) y 20% (>12 meses), más intereses de demora.
Casos especiales y exenciones
Herencias entre cónyuges, ascendientes y descendientes: bonificación de hasta el 95% en muchos municipios (Madrid, Barcelona, Valencia tienen importantes bonificaciones). Consulta tu ayuntamiento.
Vivienda habitual transmitida por herencia: bonificación adicional en algunos municipios.
Dación en pago: exenta de plusvalía municipal desde 2014.
Inmuebles rústicos: no pagan plusvalía municipal (solo los urbanos).
Transmisiones sin ganancia: exentas tras STC 182/2021.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En ventas: el vendedor (por ley, aunque puede pactarse lo contrario en contrato privado). En herencias: el heredero. En donaciones: el donatario (quien recibe).
¿Y si vendí con pérdidas?
No pagas plusvalía municipal. La STC 182/2021 declaró inconstitucional pagar el impuesto cuando no hay incremento real. Debes probar la pérdida con la escritura de compra y la de venta.
¿Puedo reclamar plusvalías pagadas antes de la STC?
Las pagadas con fecha posterior al 26/10/2021 (fecha de la sentencia) pueden reclamarse. Las anteriores son más difíciles pero hay casos ganados con argumentos específicos. Consulta a un abogado especializado.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) o consultando la Sede Electrónica del Catastro con tu certificado digital. El valor del suelo suele ser entre el 20% y el 40% del valor catastral total.
¿Mis datos se almacenan?
No. El cálculo se ejecuta en tu navegador. Ningún dato financiero introducido se transmite a servidores externos.
Herramientas relacionadas: Plusvalía (legacy), Simulador Hipoteca.
Revisado por Javier Andreo