Simulador Amortización Anticipada Hipoteca
Calcula cuánto ahorras amortizando capital anticipadamente. Opción de reducir cuota o plazo con cálculo de comisión.
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¿Qué es la amortización anticipada de una hipoteca?
La amortización anticipada consiste en pagar al banco una parte (parcial) o la totalidad (total) del capital pendiente antes de la fecha prevista en el cuadro de amortización. Reduce los intereses futuros porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente. Existen dos modalidades con efectos diferentes: reducir cuota (mantienes el plazo, pagas menos cada mes) o reducir plazo (mantienes la cuota, terminas antes la hipoteca). Nuestro simulador de amortización anticipada online calcula ambas opciones, muestra el ahorro real en intereses y descuenta la comisión de amortización aplicable.
Reducir cuota vs reducir plazo: cuál conviene
Reducir plazo (recomendada matemáticamente):
- Ahorras mucho más en intereses totales.
- Te liberas antes de la hipoteca.
- Menos seguridad mensual: tu cuota actual no baja.
Reducir cuota (más conservadora):
- Bajas la presión mensual sobre tu economía familiar.
- Ahorras menos en intereses totales.
- Más margen financiero ante imprevistos.
Regla general: si tu prioridad es ahorrar dinero, reduce plazo. Si tu prioridad es liquidez mensual o vives al límite económico, reduce cuota.
Ejemplo práctico de ahorro
Hipoteca con 100.000 € pendientes, 240 meses restantes (20 años), TIN 3,5%. Cuota actual: 580 €/mes.
Amortizas 20.000 € adicionales:
Opción reducir plazo: nuevo plazo ≈ 184 meses (15,3 años). Te ahorras 56 meses y unos 15.000 € en intereses.
Opción reducir cuota: nueva cuota ≈ 464 €/mes. Te ahorras 116 €/mes y unos 7.500 € en intereses totales.
El ahorro en reducir plazo es aproximadamente el doble que reducir cuota, en este caso.
Comisiones por amortización anticipada
La Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario regula las comisiones máximas. Para hipotecas firmadas después de junio 2019:
Hipoteca variable: 0,25% (primeros 3 años) o 0,15% (primeros 5 años, según opción del cliente). 0% después.
Hipoteca fija: 2% (primeros 10 años), 1,5% (después). Solo aplica si hay pérdida financiera para el banco (típicamente cuando los tipos actuales son inferiores al fijo contratado).
Hipotecas anteriores a 2019: hasta 0,5% (primeros 5 años) y 0,25% después. Algunas hipotecas antiguas (anteriores a 2003) pueden tener comisiones más altas según escritura.
Cuándo conviene amortizar y cuándo invertir
Esta es la decisión clave si tienes ahorros disponibles. Reglas generales:
Amortiza si:
- Tu hipoteca tiene tipo alto (≥3-4% TIN) frente a alternativas de inversión seguras.
- Buscas tranquilidad y reducción de deuda emocional.
- Estás cerca de la jubilación y quieres llegar sin hipoteca.
- No tienes plan de pensiones u otras necesidades financieras prioritarias.
Invierte si:
- Tu hipoteca tiene tipo bajo (≤2% TIN) y puedes invertir con rentabilidad esperada superior.
- Tienes horizonte largo (10+ años) para asumir riesgo de mercado.
- Ya tienes un fondo de emergencia y plan de pensiones cubiertos.
- Aprecias la liquidez de tener ahorros disponibles.
Documentos y procedimiento
1. Solicita al banco un certificado de capital pendiente actualizado (gratuito).
2. Indica el importe a amortizar y la modalidad (reducir cuota o plazo).
3. Transfiere el importe (suele requerir provisión en tu cuenta el día del pago).
4. Pide siempre el nuevo cuadro de amortización actualizado para verificar.
5. Conserva el justificante: te servirá para deducción en el IRPF si tienes derecho (hipotecas anteriores a 2013 sobre vivienda habitual).
Preguntas frecuentes
¿Puedo amortizar todo el capital pendiente en cualquier momento?
Sí, salvo cláusula contractual contraria. Es la cancelación total anticipada. Pagas el capital pendiente más las comisiones máximas legales. Los intereses generados durante el mes en curso suelen pagarse a prorrateo.
¿La amortización afecta a deducciones fiscales?
Si tu hipoteca es anterior a 2013 sobre vivienda habitual, mantienes el derecho a deducción en IRPF (15% sobre las cantidades amortizadas, con límite 9.040 € anuales). Amortizar puede reducir tu deducción futura — calcula si compensa.
¿Hay un mínimo para amortizar?
Depende del banco. Suele estar entre 600 € y 3.000 €. Conviene preguntar antes para optimizar el ingreso. Algunos bancos online no tienen mínimo y permiten amortizar incluso 100 €.
¿Conviene amortizar pequeñas cantidades frecuentes o una grande al año?
Pequeñas frecuentes ahorran más intereses (cada amortización reduce el capital sobre el que se calculan los intereses futuros). Pero genera más papeleo. Para volúmenes pequeños, una vez al año suele ser el equilibrio óptimo.
¿Mis datos se almacenan?
No. Toda la simulación se ejecuta en tu navegador. Ningún dato financiero introducido se transmite a servidores externos.
Herramientas relacionadas: Simulador Hipoteca, Revisión Hipoteca Euribor.
Revisado por Javier Andreo