Cuadro de Amortización Detallado

Esta herramienta es orientativa y no sustituye el asesoramiento profesional. Consulta con un asesor fiscal/laboral para tu caso concreto.

¿Que es un cuadro de amortizacion?

Un cuadro de amortizacion es una tabla que desglosa, periodo a periodo (generalmente mes a mes), como se distribuye cada pago de un prestamo entre capital amortizado (lo que realmente reduces de tu deuda) e intereses (lo que el banco cobra por prestarte el dinero). Tambien muestra el capital pendiente despues de cada pago, permitiendote ver en todo momento cuanto debes.

Es el documento mas importante para entender el coste real de una hipoteca o prestamo, ya que revela cuanto de cada cuota va realmente a reducir tu deuda versus cuanto va al banco como beneficio. Sin esta informacion, es imposible tomar decisiones informadas sobre amortizaciones anticipadas, subrogaciones o comparaciones entre ofertas bancarias. Nuestra calculadora genera el cuadro completo para cualquier prestamo, comparando los tres metodos principales de amortizacion.

Metodo frances, aleman y americano: diferencias detalladas

Existen tres metodos principales de amortizacion de prestamos. Cada uno distribuye de forma diferente los pagos entre capital e intereses:

Metodo frances (cuota constante): es el metodo mas habitual en Espana y en la mayoria de paises europeos para hipotecas y prestamos personales. La cuota mensual es siempre la misma (mientras no cambie el tipo de interes). Sin embargo, la composicion interna de cada cuota varia: al principio, la mayor parte de la cuota son intereses y una pequena parte es capital. Con el paso del tiempo, esta proporcion se invierte gradualmente. La formula para calcular la cuota es: C = P x i / (1 - (1+i)^-n), donde P es el capital, i es el tipo mensual y n el numero de cuotas.

Ejemplo: una hipoteca de 200.000 EUR a 25 anos al 3% fijo tiene una cuota mensual de 948,42 EUR. En la primera cuota, 500 EUR son intereses y 448 EUR son capital. En la ultima cuota, solo 2,36 EUR son intereses y 946,06 EUR son capital. El total de intereses pagados durante la vida del prestamo es de 84.526 EUR, un 42,3% del capital prestado.

Metodo aleman (amortizacion constante): en este metodo, la parte de capital de cada cuota es siempre la misma (capital / numero de cuotas). Los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que va disminuyendo, por lo que las cuotas son decrecientes: empiezan mas altas que en el metodo frances pero terminan mas bajas. La ventaja principal es que pagas menos intereses totales.

Ejemplo: la misma hipoteca de 200.000 EUR a 25 anos al 3% tiene una primera cuota de 1.166,67 EUR y una ultima cuota de 668,89 EUR. El total de intereses pagados es de 75.250 EUR, un ahorro de 9.276 EUR respecto al metodo frances. La contrapartida es que las cuotas iniciales son un 23% mas altas, lo que puede dificultar la aprobacion del prestamo si tus ingresos son justos.

Metodo americano (bullet): durante toda la vida del prestamo solo se pagan intereses (cuota constante y baja), y el capital integro se devuelve en un unico pago al final. Es el metodo que mas intereses genera (75.000 EUR en nuestro ejemplo), pero ofrece cuotas mensuales minimas (500 EUR de solo intereses). Se utiliza principalmente en financiacion empresarial, bonos corporativos y puentes hipotecarios, no en hipotecas residenciales convencionales.

¿Como interpretar tu cuadro de amortizacion?

Una vez generado el cuadro, presta atencion a estos indicadores clave:

Total de intereses pagados: es la diferencia entre el total que pagaras al banco y el capital que te prestaron. Es el "coste real" del prestamo. En una hipoteca de 200.000 EUR a 25 anos al 3%, pagas 84.526 EUR de intereses (metodo frances), lo que significa que el banco te cobra un 42,3% adicional sobre lo que te presto.

Proporcion intereses/capital en cada cuota: al principio de la vida del prestamo, la mayor parte de tu cuota son intereses. En el primer ano de nuestro ejemplo, de los 11.381 EUR que pagas, 5.917 EUR son intereses (52%) y solo 5.464 EUR reducen tu deuda. En el ultimo ano, de los mismos 11.381 EUR, solo 170 EUR son intereses (1,5%) y 11.211 EUR van a capital.

Capital pendiente: despues de 5 anos pagando una hipoteca de 200.000 EUR al 3%, tu deuda aun es de 172.558 EUR. Has pagado 56.905 EUR en cuotas, pero solo has amortizado 27.442 EUR de capital. Esto es el efecto de los intereses frontales del metodo frances.

Punto de inflexion: es el momento en que la parte de capital de la cuota supera a la de intereses. En nuestro ejemplo ocurre alrededor del mes 156 (ano 13). A partir de ese punto, cada cuota reduce tu deuda mas rapidamente.

Amortizacion anticipada: ¿reducir cuota o reducir plazo?

Cuando dispones de un dinero extra y quieres adelantar pagos de tu hipoteca, tienes dos opciones. La decision entre ambas depende de tu situacion financiera:

Reducir plazo (mantener cuota): pagas la misma cuota mensual pero durante menos tiempo. Este es el metodo que mas dinero te ahorra en intereses. Si amortizas 20.000 EUR de tu hipoteca de 200.000 al 3% en el ano 5, y reduces plazo, te ahorras unos 15.800 EUR en intereses y acabas de pagar 3 anos y medio antes.

Reducir cuota (mantener plazo): pagas durante el mismo tiempo pero con una cuota mensual mas baja. Te ahorra menos intereses (unos 10.200 EUR con los mismos numeros), pero te da mas liquidez mensual. Es la mejor opcion si tu presupuesto esta ajustado y necesitas reducir la carga mensual.

La ley limita las comisiones por amortizacion anticipada: en hipotecas a tipo variable, la comision maxima es del 0,25% del capital amortizado (durante los primeros 3 anos) o del 0,15% (durante los primeros 5 anos). En hipotecas fijas, la comision maxima es del 2% durante los primeros 10 anos y del 1,5% a partir del ano 11.

¿Para quien es util esta herramienta?

Personas con hipoteca: genera tu cuadro de amortizacion actual y comprueba cuanto estas pagando de intereses. Evalua si una amortizacion anticipada te compensa.

Compradores de vivienda: antes de firmar la hipoteca, genera cuadros con diferentes ofertas bancarias y compara no solo la cuota mensual sino los intereses totales a lo largo de toda la vida del prestamo.

Asesores financieros: compara metodos de amortizacion para asesorar a clientes sobre la mejor opcion segun su perfil (estabilidad del frances vs. ahorro del aleman).

Contables y auditores: genera cuadros de amortizacion para registrar correctamente los pagos de intereses y las amortizaciones de capital en la contabilidad de la empresa.

Emprendedores con prestamos: entiende el coste real de la financiacion de tu negocio y planifica tus flujos de caja teniendo en cuenta los pagos mensuales del prestamo.

Inversores inmobiliarios: calcula el coste real de la financiacion de cada inmueble para determinar la rentabilidad neta del alquiler descontando los intereses de la hipoteca.

Estudiantes de finanzas: comprende los tres metodos de amortizacion con ejemplos interactivos y tablas completas que puedes consultar cuota a cuota.

Preguntas frecuentes