Cuadro de Amortización Detallado

Esta herramienta es orientativa y no sustituye el asesoramiento profesional. Consulta con un asesor fiscal/laboral para tu caso concreto.

¿Qué es un cuadro de amortización?

Un cuadro de amortización es una tabla que desglosa, periodo a periodo (generalmente mes a mes), como se distribuye cada pago de un préstamo entre capital amortizado (lo que realmente reduces de tu deuda) e intereses (lo que el banco cobra por prestarte el dinero). También muestra el capital pendiente después de cada pago, permitiendote ver en todo momento cuanto debes.

Es el documento más importante para entender el coste real de una hipoteca o préstamo, ya que revela cuanto de cada cuota va realmente a reducir tu deuda versus cuanto va al banco como beneficio. Sin esta información, es imposible tomar decisiones informadas sobre amortizaciones anticipadas, subrogaciones o comparaciones entre ofertas bancarias. Nuestra calculadora genera el cuadro completo para cualquier préstamo, comparando los tres métodos principales de amortización.

Método francés, alemán y americano: diferencias detalladas

Existen tres métodos principales de amortización de préstamos. Cada uno distribuye de forma diferente los pagos entre capital e intereses:

Método francés (cuota constante): es el método más habitual en España y en la mayoría de paises europeos para hipotecas y préstamos personales. La cuota mensual es siempre la misma (mientras no cambie el tipo de interés). Sin embargo, la composición interna de cada cuota varia: al principio, la mayor parte de la cuota son intereses y una pequeña parte es capital. Con el paso del tiempo, esta proporción se invierte gradualmente. La fórmula para calcular la cuota es: C = P x i / (1 - (1+i)^-n), donde P es el capital, i es el tipo mensual y n el número de cuotas.

Ejemplo: una hipoteca de 200.000 EUR a 25 años al 3% fijo tiene una cuota mensual de 948,42 EUR. En la primera cuota, 500 EUR son intereses y 448 EUR son capital. En la última cuota, solo 2,36 EUR son intereses y 946,06 EUR son capital. El total de intereses pagados durante la vida del préstamo es de 84.526 EUR, un 42,3% del capital prestado.

Método alemán (amortización constante): en este método, la parte de capital de cada cuota es siempre la misma (capital / número de cuotas). Los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que va disminuyendo, por lo que las cuotas son decrecientes: empiezan más altas que en el método francés pero terminan más bajas. La ventaja principal es que pagas menos intereses totales.

Ejemplo: la misma hipoteca de 200.000 EUR a 25 años al 3% tiene una primera cuota de 1.166,67 EUR y una última cuota de 668,89 EUR. El total de intereses pagados es de 75.250 EUR, un ahorro de 9.276 EUR respecto al método francés. La contrapartida es que las cuotas iniciales son un 23% más altas, lo que puede dificultar la aprobación del préstamo si tus ingresos son justos.

Método americano (bullet): durante toda la vida del préstamo solo se pagan intereses (cuota constante y baja), y el capital integro se devuelve en un único pago al final. Es el método que más intereses genera (75.000 EUR en nuestro ejemplo), pero ofrece cuotas mensuales mínimas (500 EUR de solo intereses). Se utiliza principalmente en financiación empresarial, bonos corporativos y puentes hipotecarios, no en hipotecas residenciales convencionales.

¿Cómo interpretar tu cuadro de amortización?

Una vez generado el cuadro, presta atención a estos indicadores clave:

Total de intereses pagados: es la diferencia entre el total que pagaras al banco y el capital que te prestaron. Es el "coste real" del préstamo. En una hipoteca de 200.000 EUR a 25 años al 3%, pagas 84.526 EUR de intereses (método francés), lo que significa que el banco te cobra un 42,3% adicional sobre lo que te presto.

Proporción intereses/capital en cada cuota: al principio de la vida del préstamo, la mayor parte de tu cuota son intereses. En el primer año de nuestro ejemplo, de los 11.381 EUR que pagas, 5.917 EUR son intereses (52%) y solo 5.464 EUR reducen tu deuda. En el último año, de los mismos 11.381 EUR, solo 170 EUR son intereses (1,5%) y 11.211 EUR van a capital.

Capital pendiente: después de 5 años pagando una hipoteca de 200.000 EUR al 3%, tu deuda aún es de 172.558 EUR. Has pagado 56.905 EUR en cuotas, pero solo has amortizado 27.442 EUR de capital. Esto es el efecto de los intereses frontales del método francés.

Punto de inflexión: es el momento en que la parte de capital de la cuota supera a la de intereses. En nuestro ejemplo ocurre alrededor del mes 156 (año 13). A partir de ese punto, cada cuota reduce tu deuda más rápidamente.

Amortización anticipada: ¿reducir cuota o reducir plazo?

Cuando dispones de un dinero extra y quieres adelantar pagos de tu hipoteca, tienes dos opciones. La decisión entre ambas depende de tu situación financiera:

Reducir plazo (mantener cuota): pagas la misma cuota mensual pero durante menos tiempo. Este es el método que más dinero te ahorra en intereses. Si amortizas 20.000 EUR de tu hipoteca de 200.000 al 3% en el año 5, y reduces plazo, te ahorras unos 15.800 EUR en intereses y acabas de pagar 3 años y medio antes.

Reducir cuota (mantener plazo): pagas durante el mismo tiempo pero con una cuota mensual más baja. Te ahorra menos intereses (unos 10.200 EUR con los mismos números), pero te da más liquidez mensual. Es la mejor opción si tu presupuesto esta ajustado y necesitas reducir la carga mensual.

La ley limita las comisiones por amortización anticipada: en hipotecas a tipo variable, la comisión máxima es del 0,25% del capital amortizado (durante los primeros 3 años) o del 0,15% (durante los primeros 5 años). En hipotecas fijas, la comisión máxima es del 2% durante los primeros 10 años y del 1,5% a partir del año 11.

Preguntas frecuentes

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