Simulador de Hipoteca Online

Esta herramienta es orientativa y no sustituye el asesoramiento profesional. Consulta con un asesor fiscal/laboral para tu caso concreto.

¿Qué es un simulador de hipoteca y para qué sirve?

Un simulador de hipoteca es una herramienta financiera que te permite calcular la cuota mensual aproximada que pagarias por un préstamo hipotecario, teniendo en cuenta el precio del inmueble, el porcentaje de entrada, el tipo de interés y el plazo de amortización. Es el primer paso imprescindible antes de acudir al banco, porque te da una visión realista de lo que puedes permitirte y te permite comparar diferentes escenarios antes de comprometerte con una obligación financiera a 20, 25 o 30 años.

En España, la hipoteca es la forma más común de financiar la compra de vivienda. Según datos del INE, en 2025 se firmaron más de 380.000 hipotecas sobre viviendas, con un importe medio de 145.000 euros y un plazo medio de 24 años. El tipo de interés medio se situo en torno al 3% para hipotecas fijas y al 2,5% para variables (Euribor + diferencial). Nuestro simulador te permite reproducir estos escenarios y muchos más para que tomes la mejor decisión.

La calculadora funciona con el sistema francés de amortización, que es el utilizado en la inmensa mayoría de hipotecas en España. En este sistema, la cuota mensual es constante (mientras el tipo de interés no varie), pero la proporción entre capital e intereses cambia: al principio pagas más intereses y menos capital, y esta proporción se invierte progresivamente. Nuestra herramienta genera además un resumen anual de la amortización para que veas como evoluciona tu deuda año a año.

¿Cómo usar el simulador de hipoteca?

Usar nuestro simulador de hipoteca online es muy sencillo. Solo necesitas cuatro datos básicos para obtener un cálculo preciso de tu cuota mensual:

1. Precio del inmueble: introduce el precio de compraventa de la vivienda. Por ejemplo, el precio medio de la vivienda en España en 2025 ronda los 200.000 euros en grandes ciudades y entre 100.000 y 150.000 euros en ciudades medianas.

2. Porcentaje de entrada: los bancos españoles financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda. Esto significa que necesitas al menos un 20% de entrada. Si introduces un inmueble de 250.000 euros con un 20% de entrada, el capital hipotecado sera de 200.000 euros. Además de la entrada, debes contar con un 10-12% adicional para gastos (notaria, registro, impuestos como el ITP o IVA, y gestoria), lo que suma aproximadamente un 30-32% del precio como ahorro previo necesario.

3. Tipo de interés: puedes elegir entre tipo fijo (introduces directamente el porcentaje anual) o tipo variable (introduces el Euribor actual y el diferencial que te ofrece el banco). En 2026, las hipotecas fijas se mueven entre el 2,5% y el 3,5%, mientras que las variables suelen tener diferenciales de entre 0,7% y 1,2% sobre el Euribor.

4. Plazo: selecciona el número de años de amortización. Los plazos habituales en España van de 15 a 30 años, siendo 25 años el más común. A mayor plazo, menor cuota mensual pero más intereses totales pagados. Un consejo: una hipoteca de 200.000 euros al 3% a 25 años tiene una cuota de 948 euros, pero a 30 años baja a 843 euros; sin embargo, pagas 52.000 euros más en intereses totales.

Tipo fijo vs. tipo variable: ¿cuál elegir en 2026?

La elección entre hipoteca fija y variable es una de las decisiones financieras más importantes que tomaras. Veamos las características de cada una para que puedas decidir con datos:

Hipoteca a tipo fijo: pagas la misma cuota durante toda la vida del préstamo. Sabes exactamente cuanto vas a pagar cada mes, lo que facilita la planificación financiera familiar. En 2026, los tipos fijos se situan entre el 2,5% y el 3,5% según el banco y las condiciones de vinculación (nomina domiciliada, seguros, etc.). La desventaja es que si los tipos bajan en el futuro, seguiras pagando el tipo pactado (aunque puedes subrogar o hacer una novación).

Hipoteca a tipo variable: tu cuota se revisa periodicamente (cada 6 o 12 meses) en función del Euribor. Cuando el Euribor esta bajo, tu cuota es inferior a la de una hipoteca fija equivalente. Pero cuando sube, tu cuota puede aumentar significativamente. Por ejemplo, con una hipoteca de 200.000 euros a 25 años con diferencial del 0,9%: si el Euribor pasa del 2% al 4%, tu cuota sube de 839 a 1.050 euros mensuales, un incremento de más de 200 euros al mes. Nuestro simulador te permite jugar con diferentes escenarios de Euribor para ver el impacto.

Hipoteca mixta: combina un periodo inicial a tipo fijo (normalmente 5-10 años) y luego pasa a tipo variable. Ofrece estabilidad inicial con la posibilidad de beneficiarte de tipos bajos en el futuro. Es una opción cada vez más popular en España.

Gastos e impuestos al comprar una vivienda en España

Además de la hipoteca, comprar una vivienda en España implica una serie de gastos que debes tener en cuenta en tu planificación financiera:

Impuestos: si la vivienda es nueva, pagas IVA del 10% más AJD (Actos Juridicos Documentados, entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autonoma). Si es de segunda mano, pagas ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que varia entre el 6% y el 10% según la comunidad.

Notaria: entre 600 y 1.200 euros dependiendo del precio de la vivienda. Se calcula sobre un arancel regulado por ley.

Registro de la propiedad: entre 300 y 700 euros, también sobre arancel regulado.

Gestoria: entre 300 y 500 euros por la tramitación de la escritura y la inscripción.

Tasación: entre 250 y 500 euros. Es obligatoria para la concesión de la hipoteca y debe ser realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

En total, los gastos suman aproximadamente entre el 10% y el 12% del precio de compra. Para una vivienda de 250.000 euros, debes contar con unos 25.000-30.000 euros adicionales a la entrada del 20% (50.000 euros), lo que significa tener ahorrados entre 75.000 y 80.000 euros antes de comprar.

¿Cuánto puedo permitirme de hipoteca?

La regla general que aplican los bancos y recomiendan los asesores financieros es que la cuota de la hipoteca no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Esto incluye la hipoteca y cualquier otro préstamo activo (coche, consumo, tarjetas). Por ejemplo:

Con un salario neto de 2.000 euros al mes, tu cuota máxima recomendada sería de 600-700 euros. Esto te permite acceder a una hipoteca de aproximadamente 140.000-160.000 euros a 25 años al 3%.

Con un salario neto de 3.000 euros al mes, tu cuota máxima sería de 900-1.050 euros, permitiendote una hipoteca de unos 210.000-245.000 euros en las mismas condiciones.

Con ingresos familiares de 4.500 euros netos al mes, la cuota máxima sería de 1.350-1.575 euros, lo que da acceso a hipotecas de 315.000-370.000 euros.

Estas cifras son orientativas. El banco también valorara tu estabilidad laboral, tu historial crediticio (CIRBE), tu antiguedad en el empleo y otros factores antes de concederte la hipoteca.

Consejos para negociar una mejor hipoteca

Compara al menos 5 bancos antes de decidirte. Las diferencias de tipo de interés entre entidades pueden suponer miles de euros a lo largo de la vida de la hipoteca. Una diferencia de apenas 0,3 puntos porcentuales en una hipoteca de 200.000 euros a 25 años supone más de 10.000 euros en intereses totales.

Negocia las vinculaciones: los bancos ofrecen mejores tipos a cambio de domiciliar la nomina, contratar seguros (hogar, vida, salud) y tarjetas. Calcula si el ahorro en tipo de interés compensa el coste de las vinculaciones. A veces contratar los seguros por tu cuenta es más barato que aceptar los del banco.

Presta atención a la comisión de apertura: desde la sentencia del TJUE de 2020, muchos bancos han eliminado esta comisión, pero algunos la mantienen. Puede ser del 0,5-1% del capital, lo que en una hipoteca de 200.000 euros supone 1.000-2.000 euros.

Revisa las clausulas de amortización anticipada: si prevees poder hacer amortizaciones parciales, verifica que la comisión sea razonable. La ley limita la comisión por amortización anticipada al 0,25% del capital amortizado en hipotecas variables y al 2% en fijas (durante los primeros 10 años).

Preguntas frecuentes

Herramientas relacionadas: Revisión Hipoteca Euribor, Amortización Anticipada.