Simulador de Hipoteca Online

Esta herramienta es orientativa y no sustituye el asesoramiento profesional. Consulta con un asesor fiscal/laboral para tu caso concreto.

¿Que es un simulador de hipoteca y para que sirve?

Un simulador de hipoteca es una herramienta financiera que te permite calcular la cuota mensual aproximada que pagarias por un prestamo hipotecario, teniendo en cuenta el precio del inmueble, el porcentaje de entrada, el tipo de interes y el plazo de amortizacion. Es el primer paso imprescindible antes de acudir al banco, porque te da una vision realista de lo que puedes permitirte y te permite comparar diferentes escenarios antes de comprometerte con una obligacion financiera a 20, 25 o 30 anos.

En Espana, la hipoteca es la forma mas comun de financiar la compra de vivienda. Segun datos del INE, en 2025 se firmaron mas de 380.000 hipotecas sobre viviendas, con un importe medio de 145.000 euros y un plazo medio de 24 anos. El tipo de interes medio se situo en torno al 3% para hipotecas fijas y al 2,5% para variables (Euribor + diferencial). Nuestro simulador te permite reproducir estos escenarios y muchos mas para que tomes la mejor decision.

La calculadora funciona con el sistema frances de amortizacion, que es el utilizado en la inmensa mayoria de hipotecas en Espana. En este sistema, la cuota mensual es constante (mientras el tipo de interes no varie), pero la proporcion entre capital e intereses cambia: al principio pagas mas intereses y menos capital, y esta proporcion se invierte progresivamente. Nuestra herramienta genera ademas un resumen anual de la amortizacion para que veas como evoluciona tu deuda ano a ano.

¿Como usar el simulador de hipoteca?

Usar nuestro simulador de hipoteca online es muy sencillo. Solo necesitas cuatro datos basicos para obtener un calculo preciso de tu cuota mensual:

1. Precio del inmueble: introduce el precio de compraventa de la vivienda. Por ejemplo, el precio medio de la vivienda en Espana en 2025 ronda los 200.000 euros en grandes ciudades y entre 100.000 y 150.000 euros en ciudades medianas.

2. Porcentaje de entrada: los bancos espanoles financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasacion de la vivienda. Esto significa que necesitas al menos un 20% de entrada. Si introduces un inmueble de 250.000 euros con un 20% de entrada, el capital hipotecado sera de 200.000 euros. Ademas de la entrada, debes contar con un 10-12% adicional para gastos (notaria, registro, impuestos como el ITP o IVA, y gestoria), lo que suma aproximadamente un 30-32% del precio como ahorro previo necesario.

3. Tipo de interes: puedes elegir entre tipo fijo (introduces directamente el porcentaje anual) o tipo variable (introduces el Euribor actual y el diferencial que te ofrece el banco). En 2026, las hipotecas fijas se mueven entre el 2,5% y el 3,5%, mientras que las variables suelen tener diferenciales de entre 0,7% y 1,2% sobre el Euribor.

4. Plazo: selecciona el numero de anos de amortizacion. Los plazos habituales en Espana van de 15 a 30 anos, siendo 25 anos el mas comun. A mayor plazo, menor cuota mensual pero mas intereses totales pagados. Un consejo: una hipoteca de 200.000 euros al 3% a 25 anos tiene una cuota de 948 euros, pero a 30 anos baja a 843 euros; sin embargo, pagas 52.000 euros mas en intereses totales.

Tipo fijo vs. tipo variable: ¿cual elegir en 2026?

La eleccion entre hipoteca fija y variable es una de las decisiones financieras mas importantes que tomaras. Veamos las caracteristicas de cada una para que puedas decidir con datos:

Hipoteca a tipo fijo: pagas la misma cuota durante toda la vida del prestamo. Sabes exactamente cuanto vas a pagar cada mes, lo que facilita la planificacion financiera familiar. En 2026, los tipos fijos se situan entre el 2,5% y el 3,5% segun el banco y las condiciones de vinculacion (nomina domiciliada, seguros, etc.). La desventaja es que si los tipos bajan en el futuro, seguiras pagando el tipo pactado (aunque puedes subrogar o hacer una novacion).

Hipoteca a tipo variable: tu cuota se revisa periodicamente (cada 6 o 12 meses) en funcion del Euribor. Cuando el Euribor esta bajo, tu cuota es inferior a la de una hipoteca fija equivalente. Pero cuando sube, tu cuota puede aumentar significativamente. Por ejemplo, con una hipoteca de 200.000 euros a 25 anos con diferencial del 0,9%: si el Euribor pasa del 2% al 4%, tu cuota sube de 839 a 1.050 euros mensuales, un incremento de mas de 200 euros al mes. Nuestro simulador te permite jugar con diferentes escenarios de Euribor para ver el impacto.

Hipoteca mixta: combina un periodo inicial a tipo fijo (normalmente 5-10 anos) y luego pasa a tipo variable. Ofrece estabilidad inicial con la posibilidad de beneficiarte de tipos bajos en el futuro. Es una opcion cada vez mas popular en Espana.

Gastos e impuestos al comprar una vivienda en Espana

Ademas de la hipoteca, comprar una vivienda en Espana implica una serie de gastos que debes tener en cuenta en tu planificacion financiera:

Impuestos: si la vivienda es nueva, pagas IVA del 10% mas AJD (Actos Juridicos Documentados, entre el 0,5% y el 1,5% segun la comunidad autonoma). Si es de segunda mano, pagas ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que varia entre el 6% y el 10% segun la comunidad.

Notaria: entre 600 y 1.200 euros dependiendo del precio de la vivienda. Se calcula sobre un arancel regulado por ley.

Registro de la propiedad: entre 300 y 700 euros, tambien sobre arancel regulado.

Gestoria: entre 300 y 500 euros por la tramitacion de la escritura y la inscripcion.

Tasacion: entre 250 y 500 euros. Es obligatoria para la concesion de la hipoteca y debe ser realizada por una sociedad de tasacion homologada por el Banco de Espana.

En total, los gastos suman aproximadamente entre el 10% y el 12% del precio de compra. Para una vivienda de 250.000 euros, debes contar con unos 25.000-30.000 euros adicionales a la entrada del 20% (50.000 euros), lo que significa tener ahorrados entre 75.000 y 80.000 euros antes de comprar.

¿Cuanto puedo permitirme de hipoteca?

La regla general que aplican los bancos y recomiendan los asesores financieros es que la cuota de la hipoteca no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Esto incluye la hipoteca y cualquier otro prestamo activo (coche, consumo, tarjetas). Por ejemplo:

Con un salario neto de 2.000 euros al mes, tu cuota maxima recomendada seria de 600-700 euros. Esto te permite acceder a una hipoteca de aproximadamente 140.000-160.000 euros a 25 anos al 3%.

Con un salario neto de 3.000 euros al mes, tu cuota maxima seria de 900-1.050 euros, permitiendote una hipoteca de unos 210.000-245.000 euros en las mismas condiciones.

Con ingresos familiares de 4.500 euros netos al mes, la cuota maxima seria de 1.350-1.575 euros, lo que da acceso a hipotecas de 315.000-370.000 euros.

Estas cifras son orientativas. El banco tambien valorara tu estabilidad laboral, tu historial crediticio (CIRBE), tu antiguedad en el empleo y otros factores antes de concederte la hipoteca.

Consejos para negociar una mejor hipoteca

Compara al menos 5 bancos antes de decidirte. Las diferencias de tipo de interes entre entidades pueden suponer miles de euros a lo largo de la vida de la hipoteca. Una diferencia de apenas 0,3 puntos porcentuales en una hipoteca de 200.000 euros a 25 anos supone mas de 10.000 euros en intereses totales.

Negocia las vinculaciones: los bancos ofrecen mejores tipos a cambio de domiciliar la nomina, contratar seguros (hogar, vida, salud) y tarjetas. Calcula si el ahorro en tipo de interes compensa el coste de las vinculaciones. A veces contratar los seguros por tu cuenta es mas barato que aceptar los del banco.

Presta atencion a la comision de apertura: desde la sentencia del TJUE de 2020, muchos bancos han eliminado esta comision, pero algunos la mantienen. Puede ser del 0,5-1% del capital, lo que en una hipoteca de 200.000 euros supone 1.000-2.000 euros.

Revisa las clausulas de amortizacion anticipada: si prevees poder hacer amortizaciones parciales, verifica que la comision sea razonable. La ley limita la comision por amortizacion anticipada al 0,25% del capital amortizado en hipotecas variables y al 2% en fijas (durante los primeros 10 anos).

¿Para quien es util este simulador?

Compradores de primera vivienda: calcula tu cuota antes de buscar piso y define tu presupuesto maximo para no mirar viviendas que no puedes permitirte.

Personas que quieren cambiar de hipoteca: si tienes una hipoteca variable y quieres pasarte a fija (o viceversa), compara los escenarios con nuestro simulador.

Inversores inmobiliarios: calcula la rentabilidad de un inmueble para alquilar teniendo en cuenta la cuota hipotecaria, los impuestos y los gastos de mantenimiento.

Asesores financieros: herramienta rapida para mostrar a clientes diferentes escenarios hipotecarios con datos claros y visuales.

Parejas planificando la compra: simulen juntos diferentes escenarios de precio, entrada y plazo para encontrar la opcion que mejor se ajuste a vuestra economia familiar.

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