Simulador Revisión Hipoteca Euribor

¿Qué es la revisión del Euribor en una hipoteca?

En las hipotecas a tipo variable, el tipo de interés se compone de un índice de referencia (normalmente el Euribor a 12 meses) más un diferencial fijo negociado con el banco. Cada cierto tiempo (típicamente cada 6 o 12 meses), el banco revisa la cuota aplicando el Euribor vigente en ese momento. Si el Euribor ha subido, la cuota sube. Si ha bajado, la cuota baja. Nuestro simulador de revisión de hipoteca online te permite anticipar el impacto en euros de la próxima revisión, comparando la cuota actual con la que tendrías al nuevo tipo. Es esencial para planificar tu economía familiar y decidir si te conviene amortizar parcialmente o cambiar a tipo fijo.

Cómo se calcula la cuota

Las hipotecas españolas usan el sistema francés de amortización: cuota fija mensual donde al principio se paga más interés y menos capital, y al final más capital y menos interés. La fórmula es:

Cuota = Capital · r · (1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ - 1)

donde r es el tipo de interés mensual (TIN anual / 12 / 100) y n son los meses totales pendientes. Al cambiar r (por la revisión), la cuota cambia mientras n se mantiene constante.

Ejemplo práctico

Hipoteca con capital pendiente de 100.000 €, 20 años restantes, tipo actual 3,5%. Cuota actual: ~580 €/mes.

Si en la revisión el tipo sube al 4,5% (subida de 100 puntos básicos), la nueva cuota será ~633 €/mes. Diferencia: +53 €/mes, +636 €/año, +12.700 € en total durante los 20 años restantes.

Una subida aparentemente pequeña del 1% del Euribor puede suponer miles de euros adicionales a lo largo de la vida de la hipoteca.

Estrategias frente a una revisión al alza

1. Amortización parcial: reducir capital antes de la revisión (especialmente si tienes ahorros sin destino). Cuanto menos capital pendiente, menos te afecta la subida del tipo. La amortización suele compensar comisiones de cancelación si los intereses futuros son altos.

2. Cambio a tipo fijo: si esperas que los tipos sigan altos varios años, fijar el tipo da estabilidad. Las hipotecas mixtas (fijo X años + variable el resto) son intermedias y muy populares.

3. Subrogación de hipoteca: cambiar la hipoteca a otro banco que ofrezca mejor diferencial o tipo fijo. Tiene costes (~1-2% del capital pendiente) pero puede compensar.

4. Ampliación del plazo: alargar la hipoteca reduce la cuota mensual aunque aumenta los intereses totales. Útil si la subida amenaza tu liquidez.

Tipo fijo vs variable: cuándo elegir cada uno

Tipo fijo: cuota inmutable durante toda la vida del préstamo. Ideal en entornos de tipos bajos o cuando se valora la previsibilidad por encima del coste. Mayor cuota inicial que el variable equivalente.

Tipo variable: cuota dependiente del Euribor. Históricamente más barato en promedio que el fijo, pero con riesgo de subidas en momentos de tipos altos. Tras el ciclo 2022-2024 (Euribor en máximos de 4%+), muchos firmantes de variable han sufrido subidas del 50-100% en su cuota.

Tipo mixto: fijo durante los primeros 5-10 años y variable después. Combina previsibilidad inicial con potencial ahorro futuro si los tipos bajan.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo se revisa mi hipoteca variable?
Depende del contrato. Las hipotecas con revisión anual usan el Euribor del mes anterior (o anteanterior) a la revisión. Las semestrales, el del último mes del semestre. Consulta tu escritura para conocer la fecha exacta y el índice aplicable.

¿Qué pasa si el Euribor es negativo?
Algunas hipotecas tienen "cláusula suelo" que limita el tipo a cierto mínimo (típicamente 0%). Si tu hipoteca no tiene suelo y el Euribor es negativo, el tipo se calcula igualmente. En 2016-2022 hubo casos de hipotecas con tipo final inferior al diferencial original.

¿Cómo amortizo capital sin comisión?
Las hipotecas firmadas después de junio 2019 tienen comisiones máximas legales: 0,15% durante los 3 primeros años y 0% después (variable) o 2% (fijo). Consulta tu contrato y negocia si la comisión es excesiva.

¿Es mejor amortizar capital o reducir cuota?
Reducir cuota (manteniendo plazo) baja el pago mensual pero pagas más intereses totales. Reducir plazo (manteniendo cuota) ahorra mucho en intereses. Si tu prioridad es ahorrar dinero, reduce plazo; si necesitas más liquidez mensual, reduce cuota.

¿Mis datos se almacenan?
No. Toda la simulación se ejecuta en tu navegador. Ningún dato financiero introducido se transmite a servidores externos.

Herramientas relacionadas: Simulador Hipoteca, Amortización Anticipada.